深圳房地产经典案例：恶意跳单 ,法院酌定买方支付必要费用
骆训文
原告：中某公司（经纪方）
被告：王某（买方）
一、基本案情：
2008年5月，原被告签署了《中介服务协议（客户）》，约定原告为被告介绍位于深圳市南山区新一代大厦某房产，被告的意向购买价为62万元，原告指派业务员姚某陪同被告实地勘验了上述房产，被告承诺，若其成功购入涉案房产，须向原告支付相当于成交价的1.5%但不低于5000元的佣金，支付时间为买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同》当日或之前，被告不得自行或委托他人购买上述房产，若被自行或委托他人购买上述房产，其须向原告支付相当于意向购买价的3%（即18600元）但不低于10000元作为赔偿金。
之后，被告向原告交纳了购买涉案房产的诚意金1500元，原告并在收据上载明：“协商时间为10天，若未按条件谈成，此款如数退回。”2008年5月30日，原告向被告退还上述诚意金1500元。后被告与涉案房产的业主郑某签订了正式的房地产买卖合同并于2008年6月13日将涉案房产登记至被告名下。
于是，原告以被告利用原告提供的信息，恶意跳单为由起诉至法院要求被告支付违约金18600元及利息。
二、被告观点：
被告辩称，其从未承诺向原告支付佣金，涉案房产的信息系从别的中介公司听到的，与原告无关。
诉讼中，被告确认原告的员工带被告看过涉案房产，但被告不承认原告的员工曾带被告与涉案房产的业主洽谈过交易价格。同时，被告确认其于2008年6月1日另行通过世某公司的居间服务与卖方达成买卖协议，实际成交价为60万元，并已向世某公司交纳佣金1万元。
三、法院判决：
2008年10月10日，深圳市南山区人民法院作出判决如下：被告王某应向原告中某公司支付2000元。
判决下达后，双方均未上诉，且被告自动履行了判决内容。
四、法律分析：
本案中，原被告之间存在居间合同关系的事实清楚，应无异议。本案的争议焦点在于被告与涉案房产的原所有权人郑某之间的买卖合同的成立是否由原告促成。根据原被告签订的《中介服务协议（客户）》，被告已明确告知原告其意向购买价为62万元，由此可见，被告购买涉案房产的前提是该房产的价格等于或低于62万元。被告向原告交纳诚意金1500元后，原告在出具的收据上载明：“协商时间为10天，若未按条件谈成，此款如数退回。”上述陈述可视为原告承诺被告，若不能按被告所要求的价格协商成功，原告退还诚意金后原告向被告退还诚意金的事实表明，原告未能按照被告的意向购买价促成涉案房产的买卖。而被告提交的相关证据足以证明，被告通过世某公司的中介服务以60万元的价格购买了涉案房产。
综上，原告虽为促成涉案房产的交易做出一定努力，但最终未能按被告的要求的价格促成合同的订立，同时被告亦确认原告的员工曾带被告看过涉案房产。根据《合同法》第426条和427的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”故被告应承担原告在此过程中所支出的必要费用。
由于原告未向法院提交证明其支出情况，因此法院酌定被告向原告支付相当于佣金20%的必要费用2000元相对比较合情合理，同时亦不违反法律规定。
深圳房地产律师骆训文
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国家人口计生委关于印发《人口和计划生育突发事件总体应急预案》的通知
国家人口和计划生育委员会
国家人口计生委关于印发《人口和计划生育突发事件总体应急预案》的通知
委机关各单位，各直属、联系单位：
《人口和计划生育突发事件总体预案》已经2008年4月25日国家人口计生委第一次委务会议研究通过。现印发你单位，请遵照执行。
《人口和计划生育突发事件总体预案》全文请下载后浏览
二 ○ ○ 八年六月四日
人口和计划生育突发事件总体应急预案
１ 总则
1.1 编制目的
规范人口和计划生育突发事件应对活动，提高处置突发事件的能力，有效预防、及时控制和减少人口和计划生育系统突发事件及其造成的损害，确保人口和计划生育工作顺利进行和健康发展，保障人民群众合法权益，保障依法行政人员安全，维护社会稳定，促进人口与经济社会全面、协调、可持续发展。
1.2 编制依据
依据《突发公共事件应对法》、《国家突发公共事件总体应急预案》等有关法律法规及相关规定，制定本预案。
1.3 事件分类分级
1.3.1 事件分类
本预案所称突发事件是指突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损失和严重社会危害，危及人口和计划生育工作正常开展的紧急事件。根据突发事件的发生过程、性质和机理，主要分为以下五类：
⑴突发重大事件。主要包括危及人口和计划生育工作正常开展的集体性事件、严重扰乱社会治安事件、刑事犯罪案件等。
⑵重大信访案件。主要包括性质严重的群体上访、危及上访人员或信访工作人员人身财产安全等事件。
⑶失泄漏国家秘密事件。主要包括人口和计划生育工作中发生的失泄漏国家秘密事件。
⑷自然灾害及事故灾难。主要包括给人口和计划生育工作带来严重损失的自然灾害、事故灾难等。
⑸人口和计划生育工作中发生的其他紧急突发事件。
1.3.2 事件分级
根据突发事件性质、严重程度、影响范围等因素，分为特别重大（Ⅰ级）、重大（Ⅱ级）、较大（Ⅲ级）、一般（Ⅳ级）四级。人口和计划生育各专项突发事件应急预案，应按照上述标准明确各级突发事件的内涵。
1.4 适用范围
本预案适用于人口和计划生育系统发生的突发事件的应对工作。
1.5 工作原则
⑴以人为本，减少危害。切实履行政府的社会管理和公共服务职能，把维护人口和计划生育工作的正常开展，保障公民合法权益，维护社会稳定作为首要任务，最大程度地减少突发事件及其造成的人员伤亡和危害。
⑵居安思危，预防为主。高度重视人口和计划生育系统公共安全工作，常抓不懈，防患于未然。增强忧患意识，坚持预防与应急相结合，常态与非常态相结合，做好应对突发事件的各项准备工作。
⑶属地管理，分级负责。在国家人口计生委的指导下，建立健全分类管理、分级负责，条块结合、属地管理为主的应急管理体制，各级人口和计划生育部门实行行政领导责任制，在地方党委、政府的领导下，充分发挥应急管理机构的作用。
⑷依法规范，加强管理。依据有关法律和行政法规，加强应急管理，维护公众的合法权益，使应对突发事件的工作规范化、制度化。
⑸快速反应，协同应对。加强以属地管理为主的应急处置队伍建设，建立联动协调制度，充分动员和发挥人口和计划生育部门、基层人口和计划生育干部以及计划生育协会等群众团体的作用，依靠公众力量，形成统一指挥、反应灵敏、功能齐全、协调有序、运转高效的应急管理机制。同时做好相关社会舆论的引导工作。
l.6 应急预案体系
人口和计划生育突发事件应急预案体系包括：
⑴突发事件总体应急预案。总体应急预案是全国人口和计划生育系统应急预案体系的总纲，由国家人口计生委制定，是指导人口和计划生育系统应对突发事件的规范。
⑵专项突发事件应急预案。国家人口计生委及其有关部门，按照分类管理的原则，为应对某一类型或某几种类型的突发事件而制定的专项应急预案。
⑶突发事件地方应急预案。地方各级人口和计划生育部门为应对本地区人口和计划生育突发事件，按照分级负责的原则，在同级政府指导下制定的应急预案，包括地方人口和计划生育突发事件总体预案和结合本地实际，制定的相关专项应急预案。
各类预案将根据实际情况变化不断修订、完善。
２ 组织体系
2.1 领导机构
在国家人口计生委主任的领导下，由国家人口计生委应急管理领导小组和相关专项突发事件应急指挥机构指导处理突发事件的应急管理工作。必要时，派出工作组指导地方有关应急管理工作。
2.2 办事机构
国家人口计生委应急管理办公室是突发事件应急管理的办事机构，设在办公厅，履行值守应急、信息汇总和综合协调职责，发挥运转枢纽作用。
国家人口计生委各有关部门依据有关法律法规和各自职责，具体负责专项突发事件应急预案的起草与实施，并贯彻落实应急指挥机构的各项决定事项。
2.3 地方机构
地方各级人口和计划生育部门应急指挥机构在当地党委、政府领导下，负责本区域各类人口和计划生育突发事件的应急管理工作。
2.4 专家组
国家人口计生委和地方各级人口和计划生育部门应急管理机构，可以根据实际需要聘请法律、人口、医疗卫生、行政管理、新闻宣传等领域有关专家组成专家组，为应急管理提供决策建议和技术咨询，必要时参加突发事件的应急处置工作。
３ 运行机制
3.1 预警
各级人口和计划生育部门须针对各种可能发生的突发事件，完善预测预警机制，建立健全信息网络，开展研判分析和相关调研，及时发现和掌握苗头性问题，做到早发现、早报告、早处置，防止事态扩大和矛盾激化。根据预测分析结果，对可能发生和可以预警的突发事件进行预警。
3.2 应急启动
3.2.1 信息报告
突发事件发生后，各级人口和计划生育部门须立即报告，同时通报有关地区和部门。特别重大（I级）或者重大（Ⅱ级）突发事件发生后，应当在12小时内报告至国家人口计生委值班室。
3.2.2 先期处置
突发事件发生后，事件发生地的省级人口和计划生育部门在报告事件信息的同时，须根据职责和规定权限启动相关专项应急预案，及时、有效地进行处置，控制事态。
3.2.3 应急响应
对于先期处置未能有效控制事态的特别重大（Ⅰ级）或者重大（Ⅱ级）的突发事件，须及时启动相关专项应急预案，由国家人口计生委应急领导小组或专项应急指挥机构指导有关地区人口和计划生育部门开展处置工作。现场应急指挥机构负责现场的应急处置工作。
3.3 应急处置
3.3.1 信息报告
国家人口计生委值班室接到特别重大（Ⅰ级）或者重大（Ⅱ级）突发事件报告后，须立即按程序向分管委副主任和委主任报告。对可能危及公共安全的突发事件，经办公厅主任核报委主任批准，向国务院办公厅值班室报告。应急处置过程中，须及时续报有关情况。
3.3.2 启动预案
国家人口计生委应急管理办公室根据事件分类，于获悉突发事件报告后立即启动相应专项应急预案。特别重大（Ⅰ级）突发事件应急处置由委主任亲自牵头。重大（Ⅱ级）突发事件处置由分管委副主任牵头。
3.3.3 处置措施
在国家人口计生委应急管理领导小组和专项突发事件应急指挥机构的领导下，国家人口计生委各部门、各直属联系单位各司其职，互相配合，共同做好处理工作。
办公厅主要负责组织协调有关部门参与事件的指导处理工作。密切关注事态的进展及处置情况，及时上报委领导、国务院办公厅值班室；将国务院领导及委领导的重要批示及时传达到地方，并督促落实。
政策法规司、发展规划司、科学技术司、财务司、人事司、驻委纪检组监察局等部门主要负责组织调查了解突发事件起因，提出处理建议及应对措施；履行委应急指挥机构的相应职责，对地方人口和计划生育部门的应急处置工作提供指导。
宣传教育司、国际合作司等相关部门须积极与事件发生地进行联系沟通，与中宣部、国务院新闻办等部门协商，及时形成对境内外媒体的宣传口径，并根据国家人口计生委应急指挥机构的统一部署，适时以接受采访、新闻发布会等方式进行信息发布。必要时可在事件发生的第一时间向社会发布简要信息，并根据事件处置情况做好后续相关信息的发布工作。
直属机关党委须做好委机关及各直属单位干部职工的思想政治工作，确保内部稳定。
各直属、联系单位须在国家人口计生委应急指挥机构的领导下，积极参与突发事件的应急处理工作。
3.4 应急终止
应急反应终止须满足以下条件：影响事件发生地人口和计划生育工作正常开展的危险因素基本消除；一定时间内没有出现事件反复。满足以上条件后，由国家人口计生委应急管理办公室提出应急反应终止建议，经委应急指挥机构研究同意后，应急反应终止。
3.5 善后处理
3.5.1 调查与评估
事件得到妥善处理后，须对突发事件的起因、性质、影响、责任、经验教训和恢复重建等问题进行调查评估，查找工作中存在的不足，提出整改措施。重大（Ⅱ级）以上突发事件，由国家人口计生委专项突发事件应急指挥机构提交终结报告。必要时，经国家人口计生委应急管理领导小组批准，向国务院上报事件处理情况。
3.5.2 善后处置
应急反应终止后，各部门须积极稳妥、深入细致地做好善后工作。对突发事件中的伤亡人员、应急处置工作人员，以及紧急调集、征用有关单位及个人的物资，应按照规定给予抚恤、补助或补偿。
４ 应急保障
在处置突发事件的过程中，各单位必须坚决服从国家人口计生委应急管理领导小组和相关专项应急指挥机构的领导，调动一切可以调动的力量，积极参加应急处理工作。认真做好突发事件应急车辆、通讯、技术和设备有关准备工作，确保车辆供应和联络畅通。
５ 责任与奖惩
突发事件应急处置工作实行责任追究制。
对在突发事件应急处理工作中做出突出贡献的先进集体和个人要给予表彰和奖励。
对迟报、谎报、瞒报和漏报突发事件重要情况或者应急处理工作中有其他失职、渎职行为的，依法对有关责任人给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
６ 附则
6.1 预案管理
本预案将根据实际情况的变化，及时予以修订。
国家人口计生委相关部门根据本预案的规定和实际需要，制定相应专项突发事件应急预案。
地方人口和计划生育部门根据本地实际，在本地同级政府领导下制定地方人口和计划生育突发事件应急预案。
6.2 预案实施时间
本预案自发布之日起实施。
